LA RIFORMA DEL CODICE CIVILE IN MATERIA DI CONDOMINIO
Con l’approvazione definitiva in Senato del 21 novembre 2012 sono state modificate le norme del Codice Civile che regolano l’istituto del condominio.
Si può ben parlare di svolta epocale considerato che dette norme, elaborate per Regio Decreto nel 1936, sono rimaste immutate fino ad oggi.
Riteniamo utile informarLa delle principali modifiche e novità:
- Diversa destinazione d’uso delle parti comuni
Per soddisfare esigenze di interesse condominiale, l’assemblea può modificare la destinazione d’uso delle parti comuni.
Sono vietate le modificazioni delle destinazioni d’uso che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterano il decoro architettonico. - Distacco dall’impianto centralizzato di riscaldamento
Il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma. - Spese ascensore
Le spese relative all’impianto ascensore seguono i medesimi criteri delle spese relative alle scale. - Amministratore
La nomina dell’amministratore diventa obbligatoria quando i condomini sono più di otto. Se l’assemblea non provvede anche un solo condomino può richiedere la nomina all’Autorità Giudiziaria.
L’amministratore, all’atto della nomina, deve comunicare i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di anagrafe condominiale, dei verbali delle assemblee, il registro di nomina e revoca dell’amministratore e il registro di contabilità nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato può prenderne visione.
L’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. - I dati dell’amministratore devono essere affissi, tramite targa, nell’androne del condominio o comunque sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi.
- Chi può fare l’amministratore?
Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio coloro: - che hanno il godimento dei diritti civili;
- che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
- che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
- che non sono interdetti o inabilitati;
- il cui nome non risulta annotato nell’elenco dei protesti cambiari;
- che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
- che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.
- Conto corrente condominiale e versamento quote condominiali
E’ istituita l’obbligatorietà del Conto Corrente, bancario o postale, intestato al condominio.
Le quote condominiali maturate devono essere versate entro sei mesi. L’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro tale termine. - Lavori straordinari e fondo cassa
L’assemblea che delibera l’esecuzione di opere di manutenzione straordinaria deve anche deliberare la costituzione di un fondo cassa per provvedere poi al pagamento dei lavori. - Detenzione di animali
Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici. - Soddisfare i creditori del condominio: quando può essere chiamato a pagare per i morosi.
L’amministratore è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.
I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini. - Assemblea
L’amministratore ha facoltà di fissare più riunioni consecutive, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell’assemblea validamente costituitasi.
La delega deve essere necessariamente in forma scritta.
Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale.
All’amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea. - Nudo proprietario e usufruttuario
L'usufruttuario esercita il diritto di voto negli affari che attengono all' ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni.
Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai proprietari.
Il nudo proprietario e l’usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all’amministrazione condominiale. - Tabelle millesimali
I valori espressi nella tabella millesimale possono essere rettificati o modificati all’unanimità.
Possono essere altresì modificati quando risulta che sono conseguenza di un errore o quando è alterato il valore proporzionale anche di una sola proprietà per più di un quinto.
In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione. - Regolamento di condominio
Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. - Anagrafe condominiale
Ai fini della tenuta del registro dell’anagrafe condominiale il condomino è obbligato a comunicare all’amministratore le generalità dei singoli proprietari, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all’amministratore in forma scritta entro sessanta giorni.
L’amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili. - Piattaforma internet
L’assemblea, al momento della nomina, può richiedere all’amministratore di attivare una piattaforma internet su cui pubblicare e tenere aggiornati i documenti di maggior interesse per i condomini.
L’incarico può essere svolto anche dalle Società e dagli studi professionali.